各县(市、区)人民政府，徐州经济技术开发区、徐州高新技术产业开发区、徐州淮海国际港务区管委会，市各委办局(公司),市各直属单位：
《徐州市都市型工业用地管理指导意见(试行)》已经市政府研究同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
徐州市人民政府办公室
2023年12月24日
(此件公开发布)
徐州市主城区都市型工业用地管理指导意见(试行)
为加快推进产城融合发展，引导都市工业、创新企业和科创平台在主城区集聚，提高产业用地使用效率，以高品质产业空间吸引新产业、培育新动能，形成符合主城区特点的都市型工业布
局，根据《关于加快主城区经济高质量发展的实施意见》文件精神，结合徐州发展实际，制定本指导意见。
一、基本定义及原则
都市型工业用地包含MO、M1用地。M0用地指融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能及相关配套服务的综合性产业用地；M1用地为一类工业用地，即对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地。
主城区内建设产城融合的都市型工业社区，重点围绕“343”创新产业集群导向，大力发展高附加值技术密集型产业、设计创新类产品加工以及依赖城市消费群体产业，形成环境友好、资源节约、智慧智能的都市型工业体系。
都市型工业用地布局应原则符合上位规划和相关产业布局规划的要求，打造符合区域整体利益的产业发展体系，推进要素保障和资源节约集约利用。
二、完善项目准入制度
新增都市型工业用地项目供地前，各区政府严格按照《关于加快主城区经济高质量发展的实施意见》的要求，根据安全建设、消防、环保等指标下限，充分考虑产业类型和控制指标等因素，组织辖区相关部门，根据本指导意见，明确项目建设时序、建设标准、投产及达产时间、分割转让要求、投资强度、税收标准以及违约处置办法等作为项目投资发展监管的主要内容。经主城区产业发展联席会议审查同意后，作为都市型工业用地的供地内容之一。
市资规部门根据徐州市主城区都市产业布局规划和项目投资发展监管主要内容，出具规划条件，拟定都市型工业用地供地方案，报市土委会研究批准后，办理土地公开出让手续。
土地出让成交后，辖区政府应当根据项目投资发展监管的主要内容与开发主体签订《项目投资发展监管协议》,项目方案审查时，由市规委会对规划设计方案进行联合审查，确保项目方案符合都市型工业用地建设要求。
鼓励存量土地和工业楼宇整体或局部改造为都市型工业项目，原存量国有工业用地项目变更为MO用地项目(以下简称“工改MO”项目),参照新增都市型工业用地项目准入要求，由辖区政府组织审查，并拟定《项目投资发展监管协议》,经主城区产业发展联席会议审查同意后，作为项目改造申请办理相关变更及规划建设手续的依据。
集体经济组织利用自有集体建设用地建设MO项目，参照“工改MO”项目执行。
三、加强项目规划管控
提高工业用地使用效率，都市型工业用地M1用地容积率不低于2.0,M0用地容积率不低于2.5。因生产工艺、地质条件(采空区)、限高等原因，对容积率不满足要求且控规单元无法统筹的地块，需组织专题论证，并经主城区产业发展联席会议审查同意后，方可按实际需求建设。在确保生产安全、公共安全和环保安全等前提下，鼓励都市型工业用地项目充分利用地下空间建设停车以及服务配套等公用设施。
都市型工业用地项目工业用房的建筑面积占地上总建筑面积比例不小于70%;单一工业用地内，研发、中试设施检测等其他产业用途和配套设施的建筑面积占地上建筑总面积的比例上限由15%提高到30%,其中用于办公、生活配套设施的比例不超过地上建筑总面积的15%。
都市型工业用地项目的楼面荷载、层高、垂直交通、单元套内建筑面积、柱距、环保要求等指标可参照《都市型工业用地建设指标低限标准》(附件)执行。
四、加强项目用地管理
新增的都市型工业用地原则上应采用公开招标拍卖挂牌方式供应，鼓励采取长期租赁、先租后让、弹性年期等方式供地。新增都市型工业用地供应时，其价格可根据不同用途所占比例，同时考虑是否可以销售、产业招引等因素，综合评估确认出让地价。
长期租赁供地，整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用，租赁期限不得超过20年。租赁期租金标准按照租赁期与出让最高年期的比值进行年期修正确定。
先租后让供地，招标拍卖挂牌程序可在租赁供应时实施，在承租方达到合同约定条件后需办理出让时，可采取协议方式出让。转为出让后，已交租金冲抵出让价款。
弹性年期供地，出让年限可根据产业生命周期弹性设定为20年—30年，出让底价按不低于弹性年期与最高年期的比值进行年期修正。
鼓励低效工业用地集中连片进行升级改造，支持相邻企业跨宗地实施整合，合并后宗地的出让年限终止时间可按剩余最长年限宗地计算，并按相应的规定补缴土地出让金。支持集体经济组织利用符合规划的自有存量集体建设用地兴办都市型工业项目，可联合运营经验丰富的企业共同开发建设和运营管理。
五、加强建设运营管理
支持多元主体运营，推动市属国企、区级平台和社会资本协同发力，鼓励国资企业以“保本微利”原则参与工业楼宇建设运营，完善国资企业购买存量厂房、实行统租统管等多种运营模式，提供优质产业载体。支持持有存量工业用地的企业、有工业园区开发和招商运营经验的企业参与工业楼宇投资建设及运营管理。
鼓励工业楼宇持有者引入行业头部专业运营机构、公共服务平台，完善生活、生产性配套设施，提供创业孵化、休闲娱乐、日常消费等综合一体化配套服务，提高工业楼宇精细化运营管理水平和工业经济服务能力，切实满足入驻企业产品生产和员工生活各项需求。鼓励有条件的工业楼宇建设并开展咨询、金融等专业化、个性化增值服务。
都市型工业项目用地主体为项目安全生产责任人，落实安全生产责任。项目实行承包、租赁或委托管理时，应当依照相关法律法规及规章制度有关规定，明确各方的安全责任。
六、加强分割转让管理
新增用地项目原则上以自持为主。确需分割转让的，分割转让比例由辖区政府提出意见，报市政府审定，纳入土地公开出让内容。“工改MO”项目可分割转让的计容建筑面积原则上不超过项目总计容建筑面积的49%。集体经济组织利用自有集体建设用地开发建设MO项目不得分割转让。
都市型工业用地可参照江苏省自然资源厅印发的《关于工业企业高标准厂房不动产登记的指导意见》(苏自然资函〔2022〕363号)按幢(层)申请不动产登记，不动产权证书上注明“都市型工业用地”。
都市型工业用地项目产业用房的受让方应符合法律法规及投资发展监管主要内容的要求。产业用房分割转让单元首层及二层建筑面积原则上不低于1000平方米，三层及以上建筑面积原则上不低于500平方米，生活配套用房原则上不得分割转让。
七、加强项目履约监管
辖区政府作为都市型工业用地的责任主体，负责都市型工业用地的项目准入、绩效评价、低效退出等具体工作。发改部门负责对项目固定资产投资、企业能效进行指导；工信部门负责严把产业准入关，对投产企业生产经营活动加强运行监测协调；财政部门和税务部门负责掌握项目年
产出额度、税收贡献等情况；自然资源和规划部门负责规划审批、规划条件拟定、土地出让供应和不动产权登记；住建部门负责项目工程建设施工许可、质量监督、安全监督、消防审验(消防验收备案)、竣工验收备案；生态环境部门负责明确产业生态环境管理要求并进行日常监管；消防部门依法做好项目日常消防监督工作。
都市型工业项目进行全生命周期监管，土地出让成交后，辖区政府牵头，组织区发改、工信、财政、资规、生态环境、住建等部门，在项目建设时，督促项目按合同要求按时开工、竣工、达产；项目竣工后，开展投入评估，评估项目总投资额、亩均投资强度等情况；项目投产后，开展产出评估，评估亩均税收等情况；项目运营后，开展工业企业资源集约利用综合评价，对亩均产值、亩均税收等开展年度评估。对项目达不到《项目投资发展监管协议》约定标准的，由辖区政府组织相关部门协同管理，督促企业履行约定。
市政府通过主城区产业发展联席会议加强对各区都市型工业项目履约情况进行监管考核，把考核结果作为发放专项激励资金奖励的主要依据，未达到考核标准的辖区将减少下一年度新增都市型工业用地供应，并责令限期整改。对已经市政府放权赋能的泉山经济开发区、港务区等区域，工业用地也要参照都市型产业用地管理规范标准加强管理，市政府将统一纳入监管和考核。
本实施意见自印发之日起施行。
